空室リスク

以前の記事で、不動産投資のリスクは8つあるとご紹介しました。

そのうち、空室リスクとその対策方法について詳しくご紹介します。空室に悩んでいる方や空室リスク対策が知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

空室リスクとは

空室リスクは、入居者がいないことにより賃料が得られないリスクです。特に借り入れをして不動産投資を行う際は、毎月の返済が発生するので特に気を付けなければなりません。

空室リスクの対策

空室リスクの対策は、大別して4つ存在します。運用前に行うもの、運用後でも行えるものもありますので参考にしてみてください。

投資前のマーケット調査

投資を行う前に、マーケット調査することをオススメします。

マーケット調査とは、検討している土地活用の方法について、以下を調べることを指します。

1. マクロ的な需要と供給の推移
2. ミクロ的な周辺の競合物件の調査

そもそも、その活用自体が時代の流れに沿っているのか理解する必要があります。

そのうえで、周辺の競合物件とご自身の物件がどちらが優れているのか？入居者のニーズをとらえているのか？客観的に評価する必要があります。不動産ポータルサイトや不動産会社への聞き込みなどから立地・築年数・設備・間取り・募集条件などの情報を調べることをおすすめします。

これらの情報は、土地活用会社に調べてもらう以外にもインターネットでも調査を行うことができます。

例えば、ご所有地でマンション建築を検討している際には、周辺の募集状況をSUUMOやアットホームで検索することも可能です。

マーケット調査を行い、ニーズのある物件を周辺と同等かそれよりもいい状態で募集することが空室対策につながります。

サブリース

サブリースとは、土地活用会社や不動産会社などが一度物件を借り上げ、入居者に貸し出すスキームのことです。

建物オーナーとしては、空室満室に関わらず毎月一定の賃料収入を得られます。

ただし、土地活用会社や不動産会社もサブリースを事業として行うため、当然に利益を得ようとします。そのため、建物オーナーに支払われる賃料と入居者から得られる賃料に差額を発生させます。その差額は一般に5~15%程度と言われています。

また、サブリース契約の更新のタイミングでサブリース賃料の見直しが発生する可能性もあるため、サブリース契約をしたから100%安心というわけではないことには注意が必要です。

リフォーム・リノベーション

築年数が古くなると設備や内装が老朽化してきます。そのため、あるタイミングで設備を入れ替えるリフォームや、内装を大きく変更するリノベーションをするケースが多くあります。

最新の設備や綺麗な内装を準備することで入居者の人気を集め、空室期間の退縮や入居期間の延長が見込めます。

ただし、リフォームやリノベーションは当然投資が必要です。そのため、いつ、どの程度の金額をかけて、どのようなリフォームとリノベーションをするかは慎重に検討する必要があります。

現在では建築会社以外にもリフォームやリノベーションの専門会社もあるので、幅広い選択肢の中から比較検討することをオススメします。

募集条件の見直し

上記を実施したにも関わらず、入居者がつかない場合には募集条件を見直す選択肢があります。

具体的には、賃料、礼金、敷金を減額するといったことを検討できます。

実際にどの程度減額するかは周辺相場によるので、前述のマーケット調査を再度実施することをオススメします。

まとめ

不動産活用には空室リスクは必ず発生します。発生することを認識したうえで、どのような対策を講じるべきかの参考になれば幸いです。